政治局会议，一锤定音。
“用足用好政策工具箱”，9个字首次出现，更明确，更有力度。
既要“用足”——能用的都用上。
又要“用好”——要出台有针对性的、能起作用的。
下半年楼市的“政策态度”确立——
大开，非大合。
今年，全国多城出了很多政策，“工具箱”都要被掏空了。
天津的“政策工具箱”，用的比较少。
不过，“用好”只需两条——
认房不认贷、二套首付四成（你们都听说了）。
如果天津出台了认房不认贷，会有作用吗？楼市会有什么反应？
认房不认贷，是什么意思？
只认名下房产数量，不认贷款记录，只要出清手中房源，再买还算首套。
认房又认贷，是什么意思？
只要有贷款记录（全国联网），再买算二套。
首付比例、贷款利率相对较高，打击了炒房客，但也误伤了改善需求。
认房又认贷，始于2010年住建部的通知。
此后，6年时间，各地在执行中松紧不一，认房不认贷，认贷不认房……
2016年定调房住不炒，从上海、北京开始，全国又逐步实施认房又认贷。
直到2022上半年，全国范围内政策松绑，多城执行认房不认贷。
天津与全国节奏一样，这几年来松松紧紧、起起伏伏。
2009年房价过快上涨后，政策从严。
【收紧】2010年6月，天津宣布认房又认贷。
但当时执行起来并不严格，很细节待确认，因为从未有过。
【放松】2014年9月30日，央行总行发文：
首套房贷利率最低7折，二套结清算首套。
2014年10月17日，天津发布“津十六条”，执行认房不认贷。
【收紧】2016年11月28日，天津重启认房又认贷，二套首付四成。
2017年3月31日，政策再收紧，认房又认贷，二套首付六成。
【放松】2022年8月？
12年来，【收紧】与【放松】“你来我往、彼此交替”。
表面现象是，市场热就收紧，市场冷就放松。
其实，背后刻画出了房地产的周期。
今年，会如何？
当然，我们更需要知道的是——
如果执行认房不认贷后，市场作何反应？
心中有数，才能临危不乱。
看2014、2015年的市场状况，就明朗了。
2014年10月，天津发文允许认房不认贷，11、12月新房成交量大涨50%。
此后，越过1、2月淡季，2015年3月开始，成交量一骑绝尘，每月都在130万方以上。
成交均价暂未大涨，仅涨了5%。
量在价先，2015冲了一年的量，2016年房价才起飞。
当然，2015年还有其它利好，降息、公积金、税费等宽松政策。
但事实证明，2014年的认房不认贷，是开关。
从各区的成交变化来看，改善需求异常明显。
市内六区成交面积涨幅巨大，南开最少，但也达到56%，河西高达121%。
反观环城四区，只有西青涨幅26%，还算说得过去，津南竟然还减少了10%。
2015年，新房成交1428万平米，比2014年上涨35%。
但其中，100万以下减少10%；100-200万涨5%；200万以上涨6%。
整个市场，大户型、高总价、高单价的成交占比明显提高。
分化与反差，极其明显。
2014年，市内六区均价2万以上的住宅，成交量由37%猛增到61%。
至于房价，2015年比2014年涨了10%，全凭改善盘带动。
比如当时的仁恒河滨花园，成交均价由20015元/平米涨到23389元/平米，涨幅高达17%。
说明执行认房不认贷后，置换改善井喷。
以前卖一买一算二套，现在算首套，买房成本直线降低，需求涌入市场。
量涨到一定程度，改善盘开始涨价。
可能有人质疑，“今时不同往日，没有可比性”。
那好，再来看这一轮执行了认房不认贷的城市，楼市反应如何？
以青岛为例，同样是北方城市，同样楼市不景气。
6月，青岛调控放大招，实行认房不认贷。
以至于楼市从1-5月的量价齐跌，转为“6月奇迹”。
新房成交362万平米，创下单月历史新高，比5月大涨166%。
据当地中介表示，出台政策后，线上咨询和带看量，上涨了30%。
事实上，从3月开始，青岛共出台14次松绑政策，收效甚微。
直到6月信贷和套数认定宽松了，才扭转局面。
但，市场也是分化的。
主城区强者恒强，边缘区继续以价换量。
虽然大力让房地产回归实业，但金融属性磨灭不掉。
限购不是最根本的，信贷才是楼市的“七寸”。
不松信贷，市场不会彻底扭转。
这12年的历史也证明，每一轮楼市转折，都以信贷为开端，或松或紧。
认房又认贷，的确打击了炒房客，但最大的问题是——
误伤了刚改、改善需求。
知乎上有过一个清晰的举例：
① 王先生购买一套房（首套），全款。
② 王先生贷款购买一套房，贷款已经还清。
③ 王先生贷款购买一套房，目前仍在还贷。
④王先生贷款购买一套房，又将房子卖掉。
只要认房又认贷，无论哪种情况，王先生再次买房，都算二套。
首付六成不说，房贷利率5.05%，比首套高了80个基点。
但对于卖一买一来说，名下依然是一套房，是合理的改善需求，贯彻了房住不炒。
没有理由付出更高的成本，这几乎是“惩罚性政策”。
2016、2017年楼市亢奋，不惜一切手段“灭火”，误伤改善也是迫不得已。
如今，房住不炒基本实现。
认房又认贷已完成历史使命，是时候取消了。
